Новостройка выглядит как чистый лист: голые стены, пустые комнаты, ни одного чужого ремонта, который надо сносить. На практике чистого листа там нет. Стяжка, радиаторы с подводкой, электрощит с разводкой, вентиляционные короба и окна уже смонтированы по проекту дома, и почти в каждой квартире часть этих узлов расходится с тем, как вы собираетесь в ней жить.
Ремонт в новостройке при нормальной организации занимает от 4 до 9 месяцев, и порядок работ здесь значит больше, чем скорость бригады: всё, что связано с инженерией, делается до стяжки и до чистовой отделки. Один и тот же перенос радиатора стоит одних денег на голом бетоне и совершенно других после того, как уложена плитка и покрашены стены.
Разберём пять узлов по очереди: отопление, стяжка, электрика, вентиляция, остекление. По каждому три вещи: что мы чаще всего правим на объектах, что можно предъявить застройщику по гарантии, пока ключи свежие, и чем оборачивается решение «разберёмся по ходу».
Радиаторы застройщик ставит по проекту дома, под окнами и по расчёту теплопотерь, а не под вашу расстановку мебели. После объединения кухни с гостиной, переноса перегородки или устройства гардеробной штатное место прибора регулярно оказывается за шкафом, в нише кухонного гарнитура или на той стене, где должен стоять диван. Добавьте сюда квартиры с панорамным остеклением, где вместо привычной батареи нужен внутрипольный конвектор с траншеей в полу.
Пока полы голые, перенос прибора укладывается в работу сантехника, трубы и фитинги: подводка прячется в конструкции пола до заливки стяжки, опрессовка делается там же, следов не остаётся. После чистовой отделки та же задача превращается в демонтаж покрытия, вскрытие стяжки, восстановление пирога пола и повторную укладку плитки или паркета, причём паркетную доску демонтаж переживает редко и её покупают заново.
Отдельная часть работы связана с приёмкой. Подтёки по резьбовым соединениям, кривые кронштейны, вмятины на приборе и отсутствующие заглушки фиксируются в акте и устраняются застройщиком по гарантии. Через полгода те же дефекты вы будете устранять за свой счёт, потому что доказать, что течь была изначально, уже нечем.
Стяжку от застройщика мы проверяем в первую очередь и по трём параметрам: перепад по уровню на всю площадь квартиры, наличие бухтящих участков и толщина слоя. Перепад проверяется правилом и лазерным уровнем, бухтение слышно простукиванием, а толщина важна потому, что именно в пироге пола прячутся трубы отопления, водяной или электрический тёплый пол и звукоизоляционный слой.
Переделка стяжки стоит от 30 000 до 100 000 ₽ в зависимости от площади и от того, снимается слой целиком или ремонтируются отдельные карты. Цифра неприятная, но она конечная, пока на полу нет чистового покрытия. После укладки плитки и паркета к ней добавляются демонтаж покрытия, повторная закупка материала, вывоз мусора и простой бригады: каждая такая переделка забирает две-три недели срока, а бригада в это время либо стоит, либо уходит на другой объект.
Ещё один момент, который в новостройках всплывает постоянно: стяжка залита до стен без демпферной ленты и без звукоизоляционной подложки. Жить с этим можно, но шаги соседей сверху и звук собственных каблуков вы будете слышать всю жизнь в квартире, а исправляется это только вскрытием.
Застройщик собирает щит с небольшим количеством групп и разводит минимальный набор точек: свет по центру комнаты, пара розеток на стену, вывод под плиту. Этого хватает, чтобы принять квартиру и включить чайник. Дальше начинается реальность: духовой шкаф, варочная панель, посудомойка, стиральная и сушильная машины, кондиционеры, тёплые полы в санузлах, подсветка, тёплое полотенцесушительное оборудование и рабочие места с розетками на нужной высоте.
Практически всегда это означает новый щит с большим числом групп, отдельные линии на силовую технику и полную разводку по квартире. По голым стенам это штробы, подрозетники и протяжка кабеля: работа шумная, пыльная и абсолютно рядовая. По готовым стенам это те же штробы плюс восстановление шпаклёвочного слоя, плюс перекраска стены целиком, потому что локальная подкраска видна при боковом свете, плюс защита уже смонтированной мебели от пыли.
Именно поэтому в обязательный состав альбома входит план электрики с привязками: размеры до каждой точки от стены и от пола. Полный альбом на квартиру 60–100 м² занимает 40–80 листов, и раздел электрики в нём один из самых объёмных. Электрик, который работает по такому листу, не звонит дизайнеру каждые два часа и не расставляет розетки по памяти.
Вентиляционный короб в кухне и санузле относится к общедомовому имуществу, его нельзя сносить, уменьшать и глухо перекрывать. Планировки, где красивая кухня упирается в этот короб, мы видим регулярно, и решается это обыгрыванием объёма в проекте: ниша, встроенный шкаф, техническая колонна.
Тягу проверяют на приёмке листом бумаги у решётки, причём в квартире с закрытыми окнами и при приоткрытой створке: разница показывает, работает ли система или воздух просто некуда взять. В домах с герметичными окнами приток почти всегда приходится организовывать отдельно, оконным клапаном или приточной установкой, иначе зимой получите конденсат на стёклах и плесень в откосах.
Кухонная вытяжка подключается в свой канал с сохранением живого сечения для естественной вентиляции. Вариант «закрыли канал гофрой наглухо» проходит до первой проверки управляющей компании и до первого запаха из соседской квартиры.
Окна и балконное остекление идут по гарантии застройщика, и это тот редкий случай, когда переделка ничего не стоит вам лично, если успеть с рекламацией. На приёмке проверяются геометрия и вертикальность рам, продувание по периметру створок, царапины на стеклопакетах, работа фурнитуры в режимах открывания и проветривания, качество пены и наличие пароизоляции в монтажном шве.
Продувающая створка часто лечится регулировкой за один визит сервисной службы. Дефект монтажного шва лечится переустановкой окна, и вот его лучше обнаружить до того, как сделаны откосы, положена плитка на подоконную зону и повешены шторы: демонтаж рамы по готовой отделке тянет за собой ремонт всего оконного проёма.
С лоджией отдельная история: выносить радиаторы отопления за пределы квартиры нельзя, поэтому тёплый контур на присоединённой лоджии делается электрическим тёплым полом или конвектором, и решение это закладывается в проект на старте, когда ещё можно протянуть отдельную линию от щита.
Последовательность в новостройке одна и нарушать её дорого: приёмка с дефектовкой и актом, обмеры, планировочное решение и рабочая документация, согласование перепланировки, демонтаж и возведение перегородок, инженерия целиком, стяжка, и только потом отделка. Каждый шаг закрывает предыдущий, и вернуться назад можно только со вскрытием.
Бюджет считается там же, на старте. Ремонт под ключ с мебелью, техникой и светом от бетона начинается примерно от 90 000 ₽ за м², от отделки white box примерно от 80 000 ₽. Если считать только стройку без наполнения, вилка составляет 66 000–120 000 ₽ за м² в зависимости от уровня. В эти цифры переделки после чистовой отделки не заложены, и появляются они ровно в тех квартирах, где инженерию оставили на потом.
Бесплатная консультация арт-директора: разберём планировку, бюджет и честно скажем, чем можем помочь.
