В однокомнатной квартире на 35 м² лишней кажется каждая стена. Кухня в 6 метров, коридор, который существует только чтобы по нему пройти, санузел, куда стиральная машина влезает боком. Первое, что приходит в голову при взгляде на такую планировку: снести всё, что не держит дом, и собрать заново. Мысль правильная, но примерно треть ходов, которые кажутся очевидными, жилинспекция не согласует, а ещё часть согласует только через проект от организации с допуском СРО.
Цена ошибки измеряется не штрафом. Штраф за самовольную перепланировку в масштабах ремонта почти незаметен. Неприятное начинается после него: предписание вернуть квартиру в состояние по документам БТИ за свой счёт и в указанный срок. Это значит заново поднять перегородку, восстановить гидроизоляцию, вернуть стояк и переделать стяжку, которая сама по себе обходится от 30 000 ₽ до 100 000 ₽, причём уже по чистовому полу и с мебелью, которую придётся выносить.
Ниже шесть типовых ходов, которые мы чаще всего видим в запросах на однушки от 30 до 45 м², с разбором: что проходит по уведомлению, что требует проекта и технического заключения, а что заканчивается возвратом.
В первой корзине лежит эскизная перепланировка. Это изменения, которые не затрагивают несущие конструкции, не переносят мокрые зоны и не меняют границы квартиры: демонтаж ненесущих перегородок, заделка старых проёмов и устройство новых в кирпичных и гипсолитовых стенах, объединение ванной с туалетом, устройство встроенного шкафа. Такие работы согласуются по заявлению с планом, подача идёт через портал городских услуг и не требует отдельного проекта от проектной организации.
Вторая корзина требует проекта и в большинстве случаев технического заключения о состоянии конструкций. Сюда попадает всё, что связано с инженерией и несущими элементами: перенос мокрых зон внутри квартиры, устройство второго санузла, проём в несущей стене, замена газовой плиты на электрическую с увеличением мощности, объединение квартиры с частью лоджии. Проект имеет право выпускать организация с допуском СРО, а при вмешательстве в несущие конструкции заключение даёт автор проекта дома или уполномоченная городом организация.
В третьей корзине лежит то, что не согласуют ни в каком виде, и количество денег на ситуацию не влияет: мокрая зона над жилой комнатой или кухней соседей снизу, полный снос несущей стены, демонтаж или перенос вентиляционного короба, вынос радиатора отопления на лоджию, водяной тёплый пол от общедомового стояка, кухня с газом, объединённая с жилой комнатой без плотно закрывающейся двери.
И отдельно про документы, потому что эту разницу путают почти все. Дизайн-проект и проект перепланировки это два разных документа: первый описывает, как квартира будет выглядеть и как её строить, второй подаётся в жилинспекцию и подписывается организацией с допуском. В нашем альбоме на 40–80 листов есть план демонтажа и план монтажа с размерами и материалами перегородок, и этот комплект становится основой для согласующей конторы, но сам по себе заявлением не является.
Ход первый, самый массовый: снести стену между кухней и комнатой и получить единое пространство. Если плита электрическая и стена ненесущая, ход проходит по эскизу без проекта, и в панельных домах с гипсолитовыми перегородками это обычная история. Если плита газовая, объединения не будет: между зоной с газом и жилой комнатой должна оставаться перегородка с дверью, пусть даже раздвижной или стеклянной во всю высоту. Обходной путь существует: заменить газовую плиту на электрическую, но это отдельное согласование с увеличением выделенной мощности и далеко не в каждом доме технически возможно.
Ход второй: перенести кухню в коридор или в бывшую комнату, а на месте старой кухни сделать спальню. В однушке это выглядит как единственный способ получить нормальную спальню и гостиную. Правило здесь простое: кухня не может оказаться над жилой комнатой соседей снизу. Исключений ровно два, и оба про этаж. Если под вами нежилое помещение (магазин, офис, входная группа) или если квартира на первом этаже, перенос реален, и согласуется он через проект. Во всех остальных случаях переезд плиты и мойки в сторону комнаты закончится предписанием, когда сосед снизу придёт с жалобой на шум стояка или на затопление.
Промежуточный вариант, который проходит чаще остальных: кухня-ниша. Готовка остаётся в границах нежилой зоны, обеденная группа выносится в комнату, мокрая точка со своего места не уезжает. Под мебель это планируется заранее, с учётом того, что производство кухни занимает около трёх месяцев и менять её геометрию после запуска в работу уже поздно.
Ход третий: расширить санузел за счёт коридора. Это рабочая история, потому что коридор относится к нежилым помещениям, и мокрая зона остаётся над нежилой зоной соседей. Условий два: гидроизоляция по всей новой площади с заходом на стены и порожек или перепад уровня пола в проёме. Расширение за счёт жилой комнаты не согласуют, и попытка откусить у комнаты полметра под душевую обычно и становится тем, что инспекция требует вернуть.
Ход четвёртый: сделать второй вход в санузел из спальни, чтобы получить подобие мастер-спальни. В однушке с единственным санузлом это тупик: дверь из санузла в кухню запрещена прямо, а вход только из жилой комнаты оставляет квартиру без доступа в туалет из общей зоны. Вариант становится законным, когда санузлов два: один с входом из коридора, второй с входом из спальни. На 30–45 м² второй санузел почти всегда съедает площадь, ради которой всё и затевалось, поэтому чаще мы приходим к одному просторному санузлу с нормальной душевой и местом под стиральную машину с сушкой в колонну.
Отдельно про стояки. Унитаз можно отодвинуть от стояка, но каждый метр отвода требует уклона, а уклон требует высоты пола. В однушке с потолком 2,6 метра это заметно, поэтому все переносы сантехники считаются на стадии проекта: сначала разрез с отметками, потом плитка.
Ход пятый: убрать балконный блок целиком и присоединить лоджию к комнате. В Москве полное объединение лоджии с жилым помещением не согласуют: это разные температурные контуры, и из-за такого объединения страдает отопление всего стояка. Что проходит: демонтаж окна и двери с сохранением подоконного блока, остекление с утеплением, французское окно вместо балконного блока в домах, где это допускает конструктив. Что приводит к предписанию: снос подоконного блока в панельных домах, где он работает как жёсткая диафрагма, и перенос радиатора на лоджию.
Ход шестой: проём в несущей стене. Он возможен, и в однушках мы его проектируем регулярно, но это всегда вторая корзина: техническое заключение от автора проекта дома, расчёт усиления, металлическая рама, иногда ограничение по ширине и по расположению относительно соседних этажей. Самовольно пробитый проём в несущей стене это худший сценарий из всех перечисленных, потому что заделывать его придётся по отдельному проекту, и стоимость такой заделки сопоставима со стоимостью всего остального ремонта в комнате.
Согласование оплачивается отдельно от дизайн-проекта, и ставку за него называет та организация, которая подписывает проект и ведёт подачу: цифра зависит от того, нужно ли техническое заключение и затрагиваются ли несущие конструкции. Подача эскизной перепланировки через портал госуслуг платы не требует вовсе, и это, пожалуй, главный аргумент за то, чтобы уложить свои хотелки в первую корзину.
Наши цены на проектирование открытые и считаются от площади: Смарт 2 900 ₽ за м², Бизнес 4 900 ₽ за м², Ультра 8 900 ₽ за м². Для квартиры 40 м² это 116 000 ₽, 196 000 ₽ и 356 000 ₽ соответственно. План демонтажа и монтажа, развёртки с раскладкой плитки, план электрики с привязками и бюджет реализации входят во все три тарифа, потому что именно этот комплект согласующая организация берёт за основу, а бригада использует на стройке.
Сроки считаются не в деньгах. Ремонт однокомнатной квартиры в новостройке при нормальной организации занимает от четырёх до девяти месяцев, и каждая переделка из-за отсутствия чертежей добавляет к этому сроку две-три недели. Перенос перегородки после того, как залита стяжка и разведена электрика, стоит дороже самой перегородки в несколько раз, а ремонт с предписанием на руках останавливается целиком до момента, пока квартира не вернётся к плану БТИ.
Бесплатная консультация арт-директора: разберём планировку, бюджет и честно скажем, чем можем помочь.
