Ремонт квартиры в новостройке при нормальной организации занимает от четырёх до девяти месяцев. Каждая переделка, которая случается из-за того, что решение приняли раньше, чем нарисовали чертёж, добавляет к этому сроку две-три недели. Семь таких переделок за один ремонт это плюс три-пять месяцев сверху и вторая оплата тех же работ.
Мы в студии ведём ремонты с 2022 года, за это время прошли больше 600 проектов, и набор переделок в новостройках повторяется от объекта к объекту почти дословно. Дело редко в кривых руках бригады: чаще решение принимается в тот момент, когда информации для него ещё нет, а спрашивать её не у кого, потому что проекта пока не существует.
Ниже семь решений, которые в новостройках переделывают чаще всего, с ценой и сроком там, где их можно назвать честно, и с порядком действий, при котором эти деньги остаются у вас.
Первое: сбить или оставить отделку от застройщика. Ремонт под ключ вместе с мебелью, техникой и светом стоит от бетона порядка 90 000 ₽ за метр, а от white box порядка 80 000 ₽, то есть отделка застройщика экономит около 10 000 ₽ на каждом метре, если её удаётся сохранить целиком. Проблема в слове «целиком»: сохранить имеет смысл только то, что не попадает под перепланировку, под перенос мокрых зон и под новую разводку электрики. Решение принимают до планировки, потом двигают санузел, и половина сохранённой стяжки уходит в мусорные мешки вместе с сэкономленными деньгами.
Второе: залить стяжку до того, как посчитаны полы. Стяжка это первое, что хочется сделать быстро, и последнее, что можно сделать без чертежей. В неё закладываются трассы водяного тёплого пола, разводка воды к дальним точкам, иногда канализация с уклоном к стояку, а её итоговая высота зависит от толщины финишного покрытия: паркет, керамогранит и ковролин дают разные отметки, и в дверных проёмах эта разница видна невооружённым глазом. Переделка стяжки стоит от 30 000 до 100 000 ₽ в зависимости от площади и способа демонтажа, плюс те самые две-три недели: неделя на демонтаж и вывоз, заливка и набор прочности перед укладкой.
Порядок, при котором этого не происходит, простой: сначала планировочное решение с расстановкой мебели и сантехники, затем план полов с отметками и покрытиями, затем разводка, и только после этого бригада берёт в руки правило.
Третье: радиаторы и трубы от застройщика оставляют на своих местах до самого чистового этапа. Застройщик ставит отопление по своей планировке и своим нормам, а не по вашей будущей расстановке: радиатор оказывается ровно там, где вы рисуете диван или встроенный шкаф, подводка идёт по стене, которую вы собираетесь штукатурить в ноль, а вентили торчат из-под будущего плинтуса.
Перенос радиатора и переделка подводки это работа, которая требует отключения стояка, согласования с управляющей компанией и вскрытия уже готового пола или стены, если решение приняли поздно. Отдельная история с водяным тёплым полом: в большинстве новостроек его нельзя запитать от системы отопления дома, и разбираться с этим нужно до стяжки, а не после того, как плитка уже уложена.
Четвёртое: тип и размер приборов выбирают по картинке. Дизайнерские радиаторы, внутрипольные конвекторы и скрытые за экранами приборы имеют другую теплоотдачу и другую высоту подключения. Это считается на этапе проекта, попадает в план отопления вместе с привязками и заказывается заранее, потому что срок поставки у нестандартных приборов измеряется месяцами, а не днями.
Пятое: навесное оборудование планируют после того, как перегородки уже стоят. В новостройках межкомнатные стены обычно собирают из пазогребневых плит или газоблока, и это материал, который сам по себе не рассчитан на серьёзную нагрузку. Телевизор на кронштейне, подвесная инсталляция унитаза, навесные кухонные шкафы с посудой, тяжёлое зеркало, откидная кровать, турник в детской: всё это требует либо закладной в стене, либо усиления, либо изначально другой конструкции перегородки.
Усиление, придуманное задним числом, выглядит так: стену вскрывают, ставят закладную из фанеры или металла, заделывают, шпаклюют и красят заново, а если рядом уже уложена плитка, то её демонтируют и покупают снова, потому что снять её целой почти никогда не удаётся. Работа не самая дорогая, но она идёт поверх чистовой отделки и снова забирает те же две-три недели.
Шестое: звукоизоляцию откладывают на потом. Соседняя квартира за перегородкой в 80 миллиметров слышна прекрасно, и понимают это обычно после заселения. Развернуть решение потом означает съесть сантиметры площади, переставить розетки, переклеить обои и заново поставить двери с наличниками.
В рабочей документации всё это живёт на развёртках стен: там видно, что и на какой высоте висит, где проходит закладная и какой у стены пирог. Именно поэтому полный альбом на квартиру 60–100 м² занимает 40–80 листов, а не десять красивых картинок.
Седьмое: розетки и выводы делают по типовой схеме застройщика. Электрика от застройщика рассчитана на абстрактную квартиру: свет по центру комнаты, четыре розетки по углам, вывод под плиту. Ваша кухня, кровать с прикроватными светильниками, рабочий стол, посудомойка, встроенный холодильник и телевизор на стене живут в других координатах. Переделка после чистовой отделки означает новые штробы, шпаклёвку и покраску всей плоскости стены, потому что локально подкрасить участок без следа обычно не получается.
Отдельно про кухню: производство занимает около трёх месяцев, а чертёж кухни с точками подключения нужен строителям до того, как они закроют стены. Это единственный элемент квартиры, который заказывают почти в самом начале ремонта, и именно его чаще всего откладывают «на потом», а потом двигают розетки, вывод воды и вытяжной канал по факту привезённой мебели.
Штробы в несущих стенах панельных и монолитных домов отдельная тема: горизонтальные там запрещены, и если бригада уже сделала иначе, вопросы будут не к смете, а к дому.
Все семь пунктов сводятся к одному: решение стоит дёшево, пока оно на бумаге, и дорого, когда оно уже в бетоне. Поэтому мы никогда не начинаем стройку раньше, чем есть обмерный план, план демонтажа и монтажа, развёртки стен с раскладкой плитки, план электрики с привязками и расчёт бюджета реализации. Пять документов, которые закрывают процентов девяносто типовых переделок в новостройке.
Стоит это открыто: базовый тариф Смарт 2 900 ₽ за метр, Бизнес 4 900 ₽ за метр, то есть проект на квартиру 70 м² в среднем тарифе обойдётся в 343 000 ₽. Для сравнения, переделанная стяжка стоит до 100 000 ₽, а вскрытая ради закладной и заново отделанная стена вместе с потерянными неделями простоя обычно обходится не дешевле. Проект окупается на второй-третьей несделанной ошибке.
Второй момент чисто организационный: черновые материалы добавляют к стоимости работ ещё 30–50%, и при переделке вы платите за них второй раз полностью. Смету поэтому имеет смысл считать по чертежам, где объёмы взяты из документации, а не по площади квартиры на глаз.
Бесплатная консультация арт-директора: разберём планировку, бюджет и честно скажем, чем можем помочь.
