Самый частый вопрос на первой консультации звучит одинаково у всех: «А вот эту стену можно убрать?» Честный ответ занимает не одну минуту, потому что он зависит сразу от нескольких вещей: несущая стена или нет, какого года дом и какой серии, газовая ли кухня, что находится этажом ниже и что вы собираетесь делать с мокрыми зонами.
Беда в том, что узнают об этом обычно поздно. Планировка нарисована, визуализации утверждены, бригада заехала, а потом выясняется, что санузел по проекту заехал на кухню соседа снизу и жилинспекция такую квартиру не примет никогда. Дальше либо переделка (каждая переделка из-за документов отнимает две-три недели к сроку ремонта, а перенос стяжки стоит от 30 000 до 100 000 ₽), либо жизнь с неузаконенной планировкой и разговор с банком при продаже.
Ниже два списка: что обычно разрешают и что запрещают почти всегда. Плюс пункты, которые целиком зависят от типа дома, реальная механика сроков и то, что происходит с квартирой при продаже, если бумаг нет.
Демонтаж и перенос ненесущих перегородок. Это самая массовая история: объединить комнату с коридором, сделать гардеробную, сдвинуть стену спальни на полметра. Перегородку из пазогребневых блоков, кирпича в четверть или гипсокартона трогать можно, если она не является несущей и не скрывает внутри общедомовые стояки.
Объединение кухни с гостиной, если кухня электрическая. При газовой плите тоже есть путь, о нём ниже. Устройство кухни-ниши (зона готовки без окна, примыкающая к жилой комнате) проходит согласование, когда соблюдены требования по вентиляции и электрике.
Расширение санузла за счёт коридора, кладовой или прихожей. Нежилые помещения можно присоединять к мокрой зоне, если под новой площадью этажом ниже тоже нежилое помещение или если вы живёте на первом этаже. Обратная операция (уменьшение санузла, перенос двери, объединение ванной и туалета) обычно вопросов не вызывает.
Перенос дверных проёмов в ненесущих стенах, устройство гардеробных и кладовых без окон, замена сантехники и перенос приборов в пределах существующей мокрой зоны без выхода за гидроизоляцию, остекление лоджии по типовому решению, объединение двух квартир по вертикали или горизонтали (отдельная долгая процедура, но осуществимая).
Снос несущих конструкций целиком. Проём в несущей стене иногда возможен, о нём отдельный раздел, но убрать несущую стену между комнатами нельзя никакими деньгами.
Перенос мокрых зон под жилые комнаты и кухни соседей снизу. Санузел над чужой спальней не согласуют. Ровно так же не согласуют кухню, вынесенную под чужой санузел или под жилую комнату сверху.
Любые работы с вентиляционными блоками: вырезать нишу, уменьшить сечение, подключиться к чужому каналу. Вентиляция относится к общему имуществу дома, и её изменение задевает всех соседей по стояку.
Присоединение лоджии или балкона к комнате с демонтажом оконно-дверного блока и выносом туда радиаторов. Отапливаемая лоджия в московских правилах остаётся вне закона: балкон остаётся холодным помещением. Тёплый пол от общедомового отопления или от горячего водоснабжения тоже под запретом, греющий кабель от электрики разрешён.
Перекрытие доступа к стоякам и отсекающим кранам, перенос газового оборудования своими силами, устройство жилой комнаты без естественного освещения, увеличение нагрузки на перекрытие сверх расчётной (тяжёлая стяжка, мраморные полы, чугунные ванны в неожиданных местах), объединение квартиры с общедомовым коридором или частью лестничной клетки.
Проём в несущей стене. В монолитном доме и в большинстве панельных серий проём физически возможен, но он требует технического заключения от автора проекта дома (для типовых серий это профильный проектный институт) и усиления металлической рамой по расчёту. В одних сериях разрешают проём определённой ширины в определённых стенах, в других запрещают любые отверстия на нижних этажах, в третьих действует правило шахматного порядка по стояку. Пока нет заключения, рисовать проём в планировке бессмысленно.
Подоконный блок между комнатой и лоджией. В части домов его демонтаж допустим с сохранением простенков и установкой французской двери или раздвижной перегородки, в части (особенно в панельных сериях, где этот блок работает как жёсткость) запрещён полностью.
Кухня с газом. Объединить её с жилой комнатой можно, если в проёме предусмотрена плотно закрывающаяся дверь или раздвижная перегородка. Полностью открытый проём с газовой плитой не согласуют, а снос перегородки «по факту» всплывёт при первой же проверке газовой службы.
Мокрые зоны в домах с деревянными перекрытиями. В старом фонде добавляются ограничения по весу и по гидроизоляции, и там каждый случай считается отдельно.
Простые случаи (перенос ненесущих перегородок без мокрых зон) идут по эскизу и занимают недели. Как только в планировке появляется мокрая зона, проём в несущей стене или газ, подключается проектная организация с допуском СРО, а при работе с несущими ещё и автор дома с техническим заключением. Это уже месяцы: подготовка документации, подача через портал мэра, решение жилинспекции, сам ремонт, приёмка комиссией, акт о завершении и новый техплан для Росреестра.
На практике согласование не является узким горлышком, если его запустили параллельно с проектом: ремонт квартиры в новостройке при нормальной организации идёт 4–9 месяцев, производство кухни занимает около трёх месяцев, и бумаги успевают пройти свой круг внутри этого срока. Проблема возникает в единственном случае: когда планировку нарисовали, не заглянув в документы, стены уже стоят, и теперь нужно либо переделывать, либо узаконивать то, что узаконить нельзя.
Квартиру с неузаконенной перепланировкой продать можно. Вопрос в том, за сколько и кому.
Покупатель с наличными иногда закрывает на это глаза, потому что ему нравится планировка. Покупатель с ипотекой приводит оценщика, оценщик фотографирует помещение и сравнивает с планом БТИ, расхождения попадают в отчёт. Дальше банк решает сам: часть банков отказывает, часть требует узаконить до сделки, часть даёт срок на узаконивание после. В любом варианте сделка замедляется, а продавец теряет в цене, потому что риск переехал на покупателя и покупатель хочет за него скидку.
Отдельная история, когда изменения в принципе несогласуемые: снесённая часть несущей стены, санузел над чужой комнатой, радиаторы на лоджии. Такое не узаконивается ни за какие деньги, и предписание вернуть всё в прежнее состояние приходит к текущему собственнику независимо от того, кто это сделал. Для квартиры это означает полноценный встречный ремонт за свой счёт.
Мы начинаем с обмерного плана и с того, что именно в этой квартире держит дом. До того, как родится первая красивая картинка, по плану проходит простая проверка: несущие остаются нетронутыми либо под проём собирается техническое заключение, мокрые зоны остаются в своих границах либо уезжают только на нежилые площади, вентканалы не трогаются, газ остаётся за дверью.
В тарифе Бизнес (4 900 ₽/м², квартира 70 м² выходит в 343 000 ₽) мы даём три варианта планировки на выбор, и все три считаются проходимыми по документам. Рабочий альбом на квартиру 60–100 м² занимает 40–80 листов: обмерный план, демонтаж и монтаж, развёртки, электрика с привязками, бюджет реализации. Этого комплекта хватает и бригаде, и проектировщику, который готовит пакет для жилинспекции.
За более чем 600 проектов мы видели обе стороны: и квартиры, где согласование шло фоном и никто о нём не вспоминал, и квартиры, куда нас звали переделывать чужую планировку после отказа. Вторая ситуация всегда дороже первой.
Бесплатная консультация арт-директора: разберём планировку, бюджет и честно скажем, чем можем помочь.
