Квартира 35 м² в новостройке, от бетона. Если считать только стройку, то есть работы плюс черновые и чистовые материалы, нижняя граница рынка даёт около 66 000 ₽ за метр, и смета выходит примерно на 2,3 млн ₽. Если считать полноценный ремонт под ключ с мебелью, техникой и светом в верхнем сегменте, метр стоит от 185 000 ₽, и та же самая квартира превращается в 6,5 млн ₽.
Разница почти трёхкратная, и ни одна из двух смет при этом не является обманом. Просто в первой посчитана часть работ, а во второй посчитана квартира, в которую можно заехать с чемоданом. Беда начинается тогда, когда заказчик сравнивает эти две бумаги между собой по итоговой цифре внизу, а подрядчики не спешат объяснять, из чего эта цифра собрана.
Ниже разбор: из каких блоков вообще состоит смета, какая доля бюджета приходится на каждый, что обычно выпадает из расчёта на входе и как проверить присланный документ, не будучи сметчиком.
Работы. Это то, что продаётся в рекламе под видом цены за квадрат: демонтаж, выравнивание стен и пола, стяжка, штукатурка, укладка плитки, покраска, монтаж дверей и сантехники. В честно собранном бюджете ремонта под ключ работы занимают около трети суммы, и именно этот блок обычно видят целиком, потому что он хорошо считается по прайсу.
Черновые материалы. Смеси, гипсокартон, профиль, грунтовка, крепёж, гидроизоляция, звукоизоляция. Они добавляют к стоимости работ ещё 30–50%, и это самая предсказуемая добавка, о которой почему-то реже всего спрашивают на старте. Если в смете строка «материалы по факту», значит эти проценты вам предстоит узнать постфактум.
Инженерия. Полная замена электрики со щитом и привязками, разводка воды, канализация, вентиляция, кондиционирование, тёплые полы. Блок дорогой, скрытый под отделкой и переделываемый только с демонтажем, поэтому экономия здесь обходится дороже всего остального.
Чистовые материалы. Плитка, керамогранит, краска, обои, паркет или кварцвинил, двери, сантехника, смесители. Разброс внутри блока колоссальный: один и тот же метраж санузла можно закрыть плиткой, которая отличается по цене в несколько раз, и именно этот блок чаще всего превращает смету «комфорт» в смету верхнего сегмента.
Мебель, техника и свет. Кухня, шкафы, диван, кровать, стулья, бытовая техника, люстры и трековые системы. В бюджете под ключ наполнение занимает от четверти до трети итоговой суммы: сравните нижние границы рынка, где только стройка стоит 66 000 ₽ за метр, а ремонт под ключ с мебелью около 90 000 ₽.
Организация и логистика. Подъём материалов на этаж, вывоз мусора, аренда инструмента, клининг, работа прораба и менеджера проекта. Блок небольшой, но он есть всегда, и если его нет в смете, он всё равно будет в ваших расходах.
Самые частые пропуски мы за годы работы знаем наизусть, потому что они повторяются от объекта к объекту.
1. Черновые материалы целиком. Человек держит в голове цифру за работы и умножает её на площадь, а потом к сумме прибавляется ещё треть или половина.
2. Шумоизоляция и выравнивание потолков в новостройках, где перепады по плите бывают такими, что одна только подготовка съедает заметную часть бюджета отделки.
3. Щит и кабель. Застройщик сдаёт квартиру с временной электрикой, и полноценная схема с привязками каждой розетки по чертежам считается отдельно.
4. Кондиционирование, которое проектируется до начала отделки, потому что трассы прячутся в стены и потолок.
5. Доставка, подъём и сборка мебели, а также вынос упаковки, который на большой кухне занимает отдельный день.
6. Мелочёвка чистовой отделки: плинтусы, профили, закладные, подрозетники, герметики. Поштучно копейки, в сумме ощутимая строка.
7. Резерв на вскрытие. Демонтаж иногда показывает то, чего не ждали ни вы, ни бригада, и разумная доля бюджета на такие находки закладывается заранее.
Второй источник перерасхода на стройке это переделки. Переделать стяжку стоит от 30 000 до 100 000 ₽ в зависимости от площади и толщины, а каждая переделка из-за отсутствия чертежей отнимает две-три недели срока, и всё это время бригада стоит либо на вашем объекте, либо уже на чужом. Ремонт квартиры в новостройке при нормальной организации занимает 4–9 месяцев, и три переделки превращают нижнюю границу этого диапазона в верхнюю.
Только стройка без мебели и техники стоит в Москве от 66 000 до 120 000 ₽ за метр. Ремонт под ключ с наполнением начинается примерно от 90 000 ₽ за метр от бетона и от 80 000 ₽ от отделки white box, дальше идут ступени: порядка 99 000, порядка 122 000, порядка 160 000 и от 185 000 ₽ за метр в верхнем сегменте.
На одной и той же квартире 35 м² это даёт 3,15 млн ₽ по нижней границе под ключ и 6,5 млн ₽ по верхней. Разница не в жадности подрядчика, а в составе: в первом случае крашеные стены, ламинат, плитка российских фабрик и кухня из массового сегмента, во втором шпон, камень, встроенная техника и свет, который проектировался под сценарии жизни.
Отсюда простой вывод: цифра за квадрат имеет смысл только вместе с ответом на вопрос, какая квартира получится в итоге. Пока этого ответа нет, любая смета сравнима только сама с собой.
Мы исходим из того, что бюджет это часть проекта. Расчёт бюджета реализации входит во все наши тарифы: Смарт за 2 900 ₽/м², Бизнес за 4 900 ₽/м² и Ультра за 8 900 ₽/м². До первого удара перфоратора клиент видит, сколько будет стоить интерьер с картинки в реальных ценах магазинов и подрядчиков, и может управлять суммой, меняя материалы, а не отменяя уже начатые работы.
Смета на сам ремонт считается по рабочей документации: объёмы берутся из чертежей альбома, который на квартиру 60–100 м² занимает обычно 40–80 листов. Количество точек электрики, метры штробы, раскладка плитки со всеми подрезками, площади стен под покраску. За более чем 600 реализованных проектов мы убедились, что смета по чертежам и смета на глаз расходятся ровно на стоимость переделок.
Отдельная строка это закупка. Салоны дают студии скидки, и мы передаём их клиенту, а комплектация избавляет от поездок по салонам: по нашим подсчётам она экономит более 200 часов чистого времени за ремонт. Производство кухни занимает около трёх месяцев, поэтому её заказывают в начале стройки, а не в конце, и график закупок мы составляем так, чтобы не платить за срочность.
Шесть вопросов к документу, который у вас на руках:
1. Есть ли объёмы по каждой позиции или стоит «комплекс работ» одной строкой?
2. Разделены ли работы и материалы, и какие именно материалы посчитаны: черновые, чистовые, обе группы?
3. Входят ли мебель, техника и свет или смета заканчивается на отделке?
4. Указано ли явно, чего в смете нет?
5. Откуда взяты объёмы: из чертежей проекта или из площади квартиры?
6. Как оформляются дополнительные работы: согласовывается ли цена письменно до их начала?
Три ответа «нет» и больше означают, что перед вами документ для подписания договора, а настоящую сумму вы узнаете в процессе.
Бесплатная консультация арт-директора: разберём планировку, бюджет и честно скажем, чем можем помочь.
